您当前的位置:首页 >> 定额应用 >> 正文

计算被评估设备的功能性溢价

时间:2012-06-21 02:38:04 来源:本站原创 作者:admin 点击:


23A、B、C、E。运用市场法评估机器设备的技术路线中,选择参照物时的
可比因素包括:(1)设备的规格型号;(2)设备的生产厂家;(3)设备的制造质量;(4)设备的
零部件、配件情况;(5)设备的有效役龄;(6)设备的技术状况;(7)设备的成新率情况(包括
外观、磨损程度、大修记录等);(8)设备的出售目的和出售方式;(9)设备的成交数量和成
交时间;(10)设备交易的市场状况;(11)设备的存放和使用地点。
24B、C、D。
25A、B、C、D。E项的正确的叙述应为:运用收益法评估机器设备时,需
要预测收益和收益年限,并确定合理的折现率。
三、综合题1(1)评估思路
1)根据背景材料,Ⅰ型机组可按市场重置方式(询价法)和价格指数法两种具体方法进行评估

2)运用市场重置方式的数学表达式为:
评估值=重置成本-实体有形损耗
运用市场重置方式,因Ⅰ型机组市价已经考虑了其功能落后因素,故不需再进行计算功能性
贬值,背景材料中给出Ⅰ型机组经济性贬值信息,故亦不考虑经济性贬值因素。
3)运用价格指数法的数学表达式为:
评估值=重置成本-实体有形损耗-功能性贬值
运用价格指数法确定Ⅰ型机组的重置成本是一种复原重置成本,必须考虑其功能落后因素并
计算其功能性贬值。(2)评估过程
1)运用市场重置方式(询价法)评估Ⅰ型机组的过程及其结果
①重置成本=100×(1 25%)=125(万元)
②实体有形损耗率=5×60%(5×60%) 1×100%
=33 7=30%
③评估值=125×(1-30%)=875(万元)
2)运用价格指数法评估Ⅰ型机组的过程及其结果
①重置成本=150×(1 2%)(1 1%)(1-1%)(1 2%)
=15604(万元)
②实体性有形损耗率=33 7×100%=30%
③功能性贬值=4×(1-33%)(P/A,10%,7)
=268×48684=1305(万元)
④评估值=15604×(1-30%)-1305=9618(万元)
(3)关于评估最终结果的意见及理由
最终评估结果应以运用市场重置方式(询价法)的评估结果为准或为主(此结果的权重超过51%
即算为主)。因为,此方法是利用了市场的判断,更接近于客观事实,而价格指数法中的价
格指数本身比较宽泛,评估精度可能会受到影响,故不能以该评估方法和评估结果为主,或
平分秋色。
2(1)被估设备重置成本
100×120%/105% 10×120%/115%=100×114 10×104

=114 104=1244(万元)
(2)计算被评估设备加权投资年限
(114×4 104×1)÷1244=(456 104)÷1244

=4664÷1244=374(年)
(3)计算被评估设备有形损耗率
(加权投资年限×实际利用率)÷(加权投资年限×实际利用率 剩余年限)
=(374×60%)÷(374×60% 6)
=224÷824=027或27%
(4)计算被评估设备的功能性溢价
01×12×(1-33%)(P/A,10%,6)=08×436
=349(万元)
(5)计算经济性贬值率
[1-(08)07]=1-08554=01446≈014或14%
(6)计算评估值
[1244×(1-27%) 349]×(1-14%)
=(9081 349)×86%
=943×86%=8110(万元)
第五章房地产评估一、单项选择题

1B。本题是对土地概念的考察。土地一般是指地球表层的陆地部分,包括
内陆水域和滩涂。如果广义地看,土地是指陆地及其空间的全部环境因素,是由土壤、气候
、地质、地貌、生物和水文、水文地质等因素构成的自然综合体。

2C。因为我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度,土地使用权可
以拥有和转让,所以地价一般是土地使用权的价格。
3A。4B。5B。
6D。地价与一般商品的价格不同,一般商品是劳动的产物,其价格围绕价
值上下波动,价格由生产成本和利润构成。土地则不完全是劳动的产物,因此,地价并不是
土地的购买价格,而是地租的资本化。

7C。地价的特征有:(1)地价是地租的资本化;(2)地价是权益价格;(3)土
地具有增值性;(4)地价与用途相关;(5)地价具有个别性;(6)地价具有可比性。

8C。9A。10D。11C。12A。13A。

14D。影响房地产价格的因素通常可以划分为除一般因素外,还有:(1)区
域因素,即是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产
生的区域性特征,对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。(2)个别因素,即是指土地
个别因素和建筑物个别因素。
15A。
16B。房地产评估时,收益法适用于有收益的房地产价格评估,如商场、写
字楼、旅馆、公寓等,对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适
用。
17B。资本化率又称还原利率,它是决定评估价格的最关键的因素。这是因
为,评估价格对资本化率最为敏感。资本化率的每个微小变动,都会使评估价格发生显著改
变。这样就要求评估人员确定的资本化率的精度要远远高于纯收益的精度。

18B。因为一般来说银行存款的风险很小,因而存款利息率较低,
资本化率几乎都要比银行存款利率高。
19D。
20C。此土地为有限期年收益,由于题中的要求符合公式

P=∑nt=1Rt(1 r)t Ar
(1 r)t[1-1(1 r)N-n]

成立的条件,即:(1)纯收益在n年(含第n年)以前有变化;(2)纯收益在n年(不含n年)以后保
持不变;(3)收益年期有限为N;(4)r大于零。

所以该土地的收益价格:

P=30(1 10%) 32(1 10%)2 36(1 10%)3 30(1 10%)4 40(1 10%)
5 5010%(1 10%)5[1-1(1 10%)50-5]
=4322(万元)
21B。纯收益按等差级数递增,收益年期无限的收益价格计算公式为:
P=ar br2
式中:a为第一年纯收益,以后各年纯收益按等差级数递增,纯收益逐年递增额为b,r为资
本化率。该房地产的纯收益为

P=805% 2(5%)2=2400(万元)

22A。此是纯收益按等比级数递增的,其收益年限无限的收益价格计算公式
为:P=ar-s
式中:a为第一年纯收益,以后纯收益按等比级数递增,纯收益逐年递增比率为s,r为资本
化率。该房地产的纯收益为

P=805%-2%=26667(万元)
23C。24D。
25B。市场法以经济学中的替代原理为理论依据。这是因为,根据替代原理
,市场中任何经济主体都谋求以最小的代价取得最大利润或效用。因此,效用均等的物品或
服务其价格应该相等。在一个完全竞争的市场上,两个替代关系以上具有替代关系的商品同
时存在,商品的价格就会由于替代关系而通过相互竞争,最终促使商品的价格趋于一致,在
房地产市场上也是这样,从理论上讲,效用相等的房地产通过市场的竞争,其价格最终会基
本趋于一致。26B。
27B。由交易日期修(责任编辑:admin)
挑错】 【收藏
发表评论 发表评论
  • 评价:中立中立好评好评差评差评请自觉遵守互联网相关的政策法规,严禁发布色情、暴力、反动的言论。
  • 表情: 高兴 愤怒 吃惊 汗 大哭 无所谓 骷髅 匿名
进入详细评论页>>最新评论 最新评论
热门课程
综合实例
计价实务
[挑错]标题:计算被评估设备的功能性溢价
匿名